도심복합사업 본궤도…증산4구역 등 7곳 첫 지구 지정

역세권과 저층주거지 등을 공공이 속도감 있게 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’이 처음으로 본 지구를 지정하며 궤도에 올랐다.

국토교통부는 ‘3080+ 대도시권 주택공급방안’에 따라 도심 공공주택 복합사업 선도 후보지로 추진되는 서울 은평구 증산4구역 등 7곳을 오는 31일 본 지구로 지정한다고 29일 밝혔다.

사업 추진 후 처음으로 본 지구로 지정되는 후보지는 증산4구역(4112가구)을 비롯해 신길2(1326가구)·방학역(409가구)·연신내역(427가구)·쌍문역 동측(646가구)·쌍문역 서측(1088가구)·부천원미(1678가구) 등 7개 구역이다.

7개 지구의 도심복합사업이 완료되면 서울 도심에 1만 가구에 가까운 주택이 공급될 전망이다.

국토부는 ‘3080+ 주택공급방안’ 발표 이후 현재까지 도심 내 주택공급 후보지로 총 157곳(16만 가구)을 확정하고 지방자치단체 사전협의, 주민설명회 등 지구 지정을 위한 절차에 속도를 내고 있다.

이 같은 공급 규모는 대규모 택지사업으로 조성된 분당·판교·광교 등 신도시 3곳에서 공급된 주택을 모두 합친 규모(16만 가구)라고 국토부는 강조했다.

특히 16만 가구 가운데 서울 9만 가구를 포함해 14만 가구가 수도권 역세권 등에 입지해 있고 나머지도 광역시 도심에 집중돼 있어 도심 내 대규모 주택공급이 이뤄질 것으로 국토부는 기대하고 있다.

도심복합사업은 역세권과 준공업지역, 저층주거지 개발 사업도 공공주택특별법을 활용해 공공이 직접 사업을 맡아 속도감 있게 추진하는 사업이다.

민간 재개발사업에 비해 관리처분계획 생략, 통합심의 등으로 절차가 간소화되고 일반분양에 대한 사전청약을 통해 지구 지정부터 주택분양까지 약 10년 이상 단축된다.

실제로 국토부 조사에 따르면 서울에서 민간 주도의 정비사업이 지구 지정부터 분양까지 약 13년 걸리는 데 비해 도심복합사업은 통합심의 등을 통해 분양까지 소요되는 기간이 약 2년 6개월에 불과했다. 지구지정 후 약 1년 반 만에 분양이 이뤄졌다.

또 도심복합사업에 참여하는 토지주에게는 기존 공공주택사업과 달리 재개발 조합원 분양권과 유사하게 신축 아파트로 보상(현물보상방식 신규 도입)하며 추가분담금 등의 부담여력이 부족한 토지주를 위해 우선분양가의 50%만 부담하고 소유권을 취득할 수 있는 이익공유형 등 공공자가주택도 공급한다.

아울러 도심복합사업은 주민의 3분의 2 이상 동의가 확보되는 경우에만 사업추진이 확정되며 이후에도 주민에게 민간브랜드 선정, 주민대표회의 운영 등 민간 재개발사업 수준의 주민선택권을 보장한다.

이를 위해 예정지구 지정 후 주민들이 토지주 과반수 동의를 통해 주민대표회의를 구성하면 사업시행자가 운영비도 지원한다.

이번에 지구 지정이 되는 증산4구역 등 7곳은 법 시행 후 2∼3개월여 만에 본 지구 지정을 위한 주민동의율 3분의 2 이상을 다시 확보할 정도로 높은 주민 호응을 바탕으로 사업이 빠르게 추진되고 있다고 국토부는 설명했다.

구체적으로 살펴보면 증산4 구역은 65곳의 도심복합사업 후보지 중 가장 큰 규모(16만 7000㎡)로 증산역, 불광천 등 양호한 주변여건에도 불구하고 노후 주택이 90%에 달하고 좁은 도로, 주차공간 부족 등 주거환경은 매우 열악한 지역이다.

그동안 뉴타운 해제 등으로 인해 장기간 개발이 지연됐으나 도심복합사업을 통해 4000가구 규모의 대규모 주거단지로 탈바꿈할 것으로 국토부는 기대하고 있다.

방학역 구역은 지하철 방학역에 인접한 교통요지임에도 불구하고, 학교 및 지상철도로 기존상권과 연결이 단절되는 등 민간개발이 곤란한 부지로 입지에 맞는 고밀이용이 필요한 지역이다.

앞으로 우이신설 연장선 신설계획에 따라 더블 역세권역이 형성되는 점을 고려해 주거·상업·문화 기능을 집약한 고밀 복합공간으로 조성하게 된다.


이번 7개 구역의 주민 분담금은 민간 정비사업에 비해 30% 이상 낮은 수준이다.

국토부는 일반에 공급하는 분양주택도 분양가상한제를 적용해 인근 시세 대비 60∼70% 수준의 가격으로 공급할 계획이다.

특히, 주민에게 현물보상으로 우선 공급하는 주택 가격은 전용 84㎡의 경우 5억 7000만∼7억 6000만원으로 추정되며 세대별 평균 분담금도 8000만원~2억 4000만원 수준으로 예상돼 주민들의 부담이 감소되는 것으로 분석됐다.

남영우 국토부 공공주택추진단장은 “도심복합사업은 현재까지 26곳에서 3분의 2 이상 주민동의를 확보하고 있는 만큼 내년에는 추가로 5만 가구 규모의 지구 지정을 추진할 수 있을 것”이라며 “본 지구로 지정한 구역에 대해서는 설계공모, 시공사 선정, 사업계획 승인 등 후속절차를 진행해 내년 말부터 사전청약을 착수하는 등 주택공급의 효과가 조기에 체감될 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.