국토부, 수도권·대전·청주 규제지역 묶고 “필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치”

최근 집값이 많이 오른 경기·인천·대전·청주가 조정대상지역이나 투기과열지구 등 규제지역으로 묶인다.

앞으로는 규제지역에서 주택담보대출을 받으려면 주택가격이나 무주택자 여부에 관계없이 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 한다.

또 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 아파트를 구입하는 경우 전세자금대출보증이 제한된다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등은 17일 서울정부청사에서 이 같은 내용을 포함한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다.

정부는 역대 최저수준의 금리와 급격히 증가하는 유동자금이 주택시장으로 재유입되면서 서울 및 수도권과 일부 지방에서 과열현상이 다시 나타나고 있는 것으로 파악하고 있다.

국토부에 따르면 최근 수도권의 주택거래량이 전년 대비 두 배 가까이 증가하고 있고 특히 법인 매수 비중이 큰 폭으로 증가했다. 전국적으로 법인이 매수한 아파트 비중은 2017년 1%에서 현재 6.6%까지 늘어났다.

이는 대출·세제 등 규제를 우회할 수 있다는 점을 악용한 것으로 국토부는 파악하고 있다.

갭투자도 확대되고 있다. 서울 강남권의 경우 갭투자 비중이 약 72%를 기록하고 있는데 이는 연초 대비 15% 포인트 상승한 수치다.

이에 따라 정부는 늘어난 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고 실수요자가 피해를 입지 않도록 주택시장 과열요인을 차단하기 위한 조치로 이번 방안을 마련했다. 

우선 정부는 비규제지역에 집중되는 투기수요의 유입을 차단하기 위해 조정대상지역과 투기과열지구를 대폭 확대했다. 경기·인천·대전·청주 중 일부지역을 제외한 전지역을 조정대상지역으로 지정한다.

경기 수원, 성남 수정구, 안양, 인천 연수구·남동구, 대전 중구·유성구 등 경기 10곳, 인천 3곳, 대전 4곳은 투기과열지구로도 지정된다. 이로써 투기과열지구는 48곳, 조정대상지역은 69곳으로 늘어났다.

잠실MICE 개발사업, 영동대로 복합개발 사업부지 및 영향권 일대에 대해서는 토지거래허가구역 지정을 추진한다. 이곳에 있는 아파트 단지가 토지거래허가구역으로 지정되면 아파트를 구입해도 바로 2년간 입주하고 살아야 하며 매매나 임대가 금지된다.

시장 거래질서 조사체계도 강화된다. 서울시 내 개발사업을 중심으로 상시·기획조사를 통해 편법증여·대출위반·실거래 허위신고 등을 적발할 계획이다.

아울러 자금조달계획서 제출대상을 규제지역 내 모든 주택을 취득하는 경우로 확대하고 특히 투기과열지구는 자금조달계획서와 함께 증빙자료도 제출하도록 했다.

또 갭투자 방지를 위해 주택담보대출 및 전세자금대출 규제를 강화한다. 앞으로는 규제지역에서 주택담보대출을 받으려면 주택 가액, 무주택자 여부에 관계없이 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 한다.

실거주 의무가 없었던 보금자리론도 대출받은 날로부터 3개월 이내 전입, 1년 이상 실거주로 강화한다.

투기지역 및 투기과열지구에서 시가 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세자금대출보증을 제한하고 전세자금대출보증을 받고 시가 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세자금대출은 즉시 회수된다.

1주택자에 대한 전세자금 대출 보증한도는 공적보증기관은 동일하게 2억원으로 제한하고 사적보증기관도 한도를 인하하도록 요청, 전세자금 대출로 인한 유동성 유입을 차단할 방침이다.

정부는 정비사업 규제도 정비한다.

우선 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 강화하기 위해 1차 안전진단 기관 선정·관리와 2차 안전진단 의뢰를 시·도가 직접 담당하도록 했다.

또 안전진단 보고서를 부실하게 작성할 경우 과태료 2000만원을 부과하고 허위·부실 작성이 적발되면 1년간 안전진단 입찰을 제한한다. 현장조사도 의무화한다.

수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시점까지 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양신청을 허용한다. 조합원 거주요건은 관련 법 개정 이후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용할 예정이다.

재건축 부담금도 본격 징수한다. 정부는 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제 합헌 결정에 따라 하반기부터 본격적으로 징수를 개시할 예정이다.

국토부가 일부단지를 대상으로 추정해 본 결과 재건축 부담금은 강남 평균 4억 4000만원에서 5억 2000만원 수준이 될 것으로 보인다.

아울러 재건축 부담금 산정은 개시 및 종료시점의 주택가액에 대해 동일한 공시비율을 적용, 제도의 실효성을 높일 방침이다.

정부는 법인을 활용한 투기수요를 근절하기 위해 규제지역과 비규제지역 상관없이 모든 주택매매 및 임대사업자에 대한 주택담보대출을 금지한다.

또 법인 소유 주택의 경우 종부세 계산 시 공제금액 6억원을 적용하지 않고 종부세 최고 세율인 3~4%를 적용할 방침이다. 법인이 임대주택을 등록할 경우에는 개인과 같이 종부세 합산과세를 실시한다.

법인이 취득한 주택을 양도하는 경우 적용하는 양도소득 추가과세 세율을 현행 10%에서 20%로 인상하고 장기등록임대 주택도 추가세율을 적용한다.

부동산 매매업도 부동산 중개업·분양업 등과 같이 법정업종으로 관리해 설립요건, 의무사항 등을 체계적으로 관리한다.

법인거래에 대한 조사를 강화해 최근 주택시장이 과열된 지역의 법인거래를 대상으로 특별조사를 추진하고 자금조달계획서 제출도 의무화한다.

이와 함께 정부는 지난 12·16대책의 후속조치를 완료하기로 했다. 종부세 세율인상 및 세부담 상한 상향, 민간택지 분양가상한제, 주택의 거주의무 기간 부여 등의 법 개정 사항은 하반기 중 마무리될 수 있도록 추진할 방침이다.

또 지난 5월 발표한 수도권 주택공급 기반 강화의 후속조치도 본격 이행해 공공재개발은 연내 사업지 선정 공모를 9월 중 실시할 계획이다.

김현미 국토부 장관은 “투기로 인한 가격상승의 부작용은 고스란히 서민 실수요자의 부담으로 연결된다”며 “정부는 앞으로도 서민들의 내집 마련 기회를 확대하고 주택시장의 안정적인 관리를 위해 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

아울러 “필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다”고 강조했다.