코로나19로 ‘매출급감’ ‘임대료’ 이중고 겪는 임차인 지원

서울시가 코로나19로 매출급감과 높은 임대료 부담의 이중고를 겪고 있는 임차인에 자발적으로 임대료를 인하해 준 ‘서울형 착한 임대인’을 선정해 건물보수, 방역, 홍보 등 다양한 지원을 해준다. 또 전국 최초로 빅데이터와 주변 시세를 반영해 객관적 임대료를 제시하는 ‘서울형 공정임대료’ 산정 서비스를 시작한다. 시는 임대인-임차인 상생의 사회적 분위기를 확산해 어려운 현 상황을 함께 극복해 나간다는 계획이다.

<자발적 임대료 인하 ‘서울형 착한 임대인’ 선정, 건물보수․전기안전점검비용 지원>

첫째, ‘서울형 착한 임대인’을 선정해 최대 500만원의 건물보수 및 전기안전점검 비용을 지원하고 상가건물 방역과 부동산앱을 활용해 상가 홍보도 해준다.

상가건물 환산보증금(월세×100+보증금)이 9억 원 이하인 점포에 대해 임대인과 임차인이 상생협약을 체결하고 임대료 인하를 결정하면, 협약기간 내 총 인하액의 30% 범위 내, 최대 500만원을 건물보수 및 전기안전점검 비용으로 지원한다. 방수‧단열‧목공사 등 건물내구성 향상을 위한 보수공사에 한하며 인테리어는 해당되지 않는다.

또 주 1회 상가건물에 대한 방역도 실시한다. 방역 범위 등은 인하한 임대료에 따라 정해지며, 지역 내 공공근로 참여자를 신규로 선발해 방역인력으로 투입할 예정이다. 지역 내 상가도 안전하게 관리하고 일자리도 창출하는 일석이조 효과다.

이외에도 스마트폰 부동산앱(App)에 ‘착한 임대인 건물’이라는 아이콘 등을 부여해 임대인에겐 자긍심을 임차인과 지역주민들에게 상가에 대한 좋은 이미지를 심어 준다는 계획이다. 동시에 착한 임대료 인하 운동에 대한 인지도도 높여 나갈 계획이다.

이 지원은 임대인과 임차인이 임대료 인하 상생협약을 체결한 후 신청서류(임차인 사업자등록증, 임대차계약서 사본, 견적서(건물 보수비용 지원 신청시)를 해당 건물 소재지 내 자치구에 4월부터 접수하면 된다.

<주요상권 임대료‧빅데이터 기반, 전국 최초 객관적 지표 ‘서울형 공정임대료’ 시범운영>

둘째, 코로나19로 어려움을 겪는 임차인을 지원하기 위해 임대인과 임차인이 요청하면 ‘서울형 공정임대료’를 제시해주는 서비스를 전국 최초로 시작한다. 서울 주요상권 150개 핵심거리, 1만 5천개 점포의 임대료‧권리금 등에 대한 빅데이터와 최근 주변 시세 등에 기반 해 해당 점포의 적정 임대료를 산정하는 ‘서울형 공정임대료’를 제시한다.

 ‘서울형 공정임대료’는 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’, ‘감정평가 제이론’, 현장조사 등으로 산정해, 법원 감정평가에 준하는 결과를 도출할 수 있다. 이 데이터는 정기적인 임대차 실태조사와 시계열 데이터베이스를 통해 현행화하며, 추후 평가시스템도 구축 할 예정이다

임대인과 임차인이 공정임대료 산정을 요청하면, 감정평가사 등 9명의 ‘서울형 공정임대료 전담 전문위원’들이 주변 임대사례, 권리관계, 가치형성요인, 매출액 변동 등을 분석해 1차로 임대료를 산정한다. 이어 변호사, 공인중개사, 감정평가사 등 30명의 전문가그룹인 ‘서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회’(이하 분쟁조정위)가 개별점포의 공정임대료를 최종적으로 결정하는 방식이다.

셋째, 이 과정에서 코로나19로 어려움을 겪고 있는 임차인에 대해선 임대료감액청구를 할 수 있도록 분쟁조정위가 지원한다. ‘서울형 공정임대료’는 이러한 분쟁해결을 위한 객관적 지표로 활용할 수 있으며 특히 분쟁조정위의 합의는 임대인과 임차인 모두에게 법원 판결과 동일한 집행력이 있어 실효성이 높다.

현재 분쟁조정위는 전문위원, 조정위원의 현장 답사 및 대면 상담 등을 통한 적극 중재로 1~2개월 이내에 조정사건을 완료하고 있다.

 ‘서울형 공정임대료’ 및 이를 활용한 ‘임대료 감액청구 조정’ 지원은 임대료 관련 정보 부족으로 인한 불공정한 임대차 계약을 막고 임대료관련 분쟁을 해결해 코로나19 사태 장기화로 어려움을 겪고 있는 임차인에게 실질적인 도움을 줄 것으로 기대하고 있다.

 ‘서울형 공정임대료’ 및 ‘임대료 감액청구 조정’을 원하는 임대인과 임차인은 신청서 작성 후 서울시 분쟁조정위를 방문하거나 이메일([email protected])로 제출하면 된다. 비용은 무료다.

이외에도 서울시는 급작스러운 임대료 인상, 일방적인 계약해지 등 임대차 과정에서 발생할 수 있는 대표적인 분쟁 조정 및 해결 방안을 담은「상가건물임대차분쟁조정 사례집-함께 미소 짓는 세상」을 30일(월) 발간해 시민들에게 배포한다.

시민들이 임대차 시 빈번하게 발생하는 분쟁유형을 파악하고 해결방안을 숙지해 동일한 피해와 분쟁을 예방하는 것이 사례집 발간 목적이다.

이 사례집에는 ▴임대료 인상 조정 ▴권리금회수기회 보호 ▴원상회복의무 ▴계약해지 요청 ▴ 누수 등 손해배상 청구 ▴보증금 반환 등 지난해 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회’에 접수된 총 180편 중 20편의 선별해 담았다. 임대인과 임차인의 상황을 각각 보여준 후 조정위원회의 전문적인 조정안 도출 과정과 결과를 보여주는 방식으로시민들의 이해를 돕는다.

이외에도 지난 3년간 처리한 분쟁 조정유형도 소개해 빈번한 사안에 대해선 시민들의 각별한 관심과 주의를 요하도록 하고 있다. 실제로 분쟁조정위에 접수된 조정신청은 77건(’18년)→154건(’19년)→180건(’20년)으로 매년 증가하는 추세다. 분쟁유형은 권리금, 계약해지, 임대료 조정이 많았다.

서성만 서울시 노동민생정책관은 “코로나19 사태 장기화로 많은 임차인이 어려움을 겪고 있다”며 “임대인과 임차인의 상생을 위해서는 고충을 분담하는 자발적인 사회 분위기 확산이 필요하며, 서울시 또한 시민들이 체감할 수 있는 정책을 추진해 위기를 함께 극복하도록 노력하겠다”고 말했다.